Immobilienfonds

 

 

The Ernst Busch platz Kiel harbour, GermanyDie Auswirkungen der Lehman-Krise im Jahre 2008 erreichten bald auch viele offene Immobilienfonds. Diese galten jahrzehntelang als eine bevorzugte Anlageform. In der Krise jedoch erwiesen sich viele offene Immobilienfonds als weit weniger stabil als gedacht. Zuerst wurden etliche offene Immobilienfonds eingefroren. Die Kunden kamen und kommen jahrelang nicht an ihr vermeintlich täglich verfügbares Kapital. Die gesetzliche Grundlage dafür ergibt sich aus § 81 Investmentgesetz a.F. bzw. heute § 257 Kapitalanlagegesetzbuch. Es kam aber noch schlimmer: zahlreiche Fonds schafften die Wiedereröffnung nicht und müssen deshalb abgewickelt werden. Das bedeutet, das gesamte Fondsvermögen, der Immobilienbestand wird verkauft und der Erlös wird unter den Anlegern verteilt. Der Abrechnungszeitraum ist von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, BaFin, in vielen Fällen auf 3 bis 5 Jahre festgelegt worden.

Danach schlägt die Stunde der Wahrheit. Es liegt in der Natur der Sache, dass bei einem erzwungenen Abverkauf zu Beginn die guten Objekte relativ zügig und erfolgreich veräußert werden können.  Nicht selten bleiben am Ende jedoch schwierig zu veräußernde Objekte übrig. Hier ist zu erwarten, dass sich der Zeitdruck negativ auf die zu erzielenden Preise auswirkt. Bei fremdfinanzierten Objekte kommt noch hinzu, dass die Banken Vorfälligkeitsentschädigung für vorzeitig zurückgezahlte Kredite berechnen. Auch dies geht zu Lasten der Erlöse und damit zu Lasten der Anleger.
Bei einzelnen Fonds waren die Abschläge bereits hoch, so dass die Anleger viel Geld verloren haben.
Viele Anleger stehen jetzt vor der Frage, wie das Portfolio ihres Fonds einzuschätzen ist.
In einer vergleichsweise komfortablen Situation sind diejenigen, die ihre Fondsanteile Zug um Zug gegen Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zurückgeben können. Ein derartiger Anspruch entsteht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes, wenn der Erwerb der Fondsanteile auf einem Beratungsfehler beruht.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung am 29.4.2014 entschieden hat, dass eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Antragsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufzuklären hat (Aktenzeichen XI ZR 477/12). Für diese Aufklärungspflicht spielt es keine Rolle, ob eine Aussetzung der Antragsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend war. Ebensowenig kommt es auf die Frage an, ob eine Aussetzung der Antragsrücknahme den Interessen der Anleger dient. Zwar soll die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer kritischen Situation vorbeugen. Die Aussetzung steht jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegen. Deshalb ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Betroffenen Anlegern ist anzuraten, durch einen spezialisierten Rechtsanwalt die Sach- und Rechtslage prüfen zu lassen und bestehende Ansprüche durchzusetzen, bevor diese verjährt sind.